José Ramón Arroyo Esgueva - Abogado - Aranda de Duero - Burgos


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Los gastos hipotecarios, otro melón de devoluciones ‘millonarias’

Ofensiva de las asociaciones de usuarios por la repercusión de los gastos hipotecarios, tras varias sentencias favorables a los clientes bancarios.

Los jueces citan la sentencia de 2015 del Supremo que cree abusivo que los clientes paguen en solitario los gastos de notaría, registro e impuestos.

Adicae calcula que hasta ocho millones de hipotecados pueden verse beneficiados de devoluciones que podrían ascender a unos 3.000 € de media.

La factura para la banca depende de si debe hacerse cargo del impuesto de actos jurídicos documentados, que supone un 85% de los gastos.

Si la sentencia europea sobre las cláusulas suelo no fue suficiente, la banca afronta una nueva bofetada judicial, esta vez sobre gastos hipotecarios, que podría obligar a las entidades a devolver una nueva suma millonaria.  Varias sentencias recientes citan un dictamen del Supremo que anuló en 2015 por abusiva la política bancaria de repercutir al cliente todos los gastos de formalización de hipotecas.  Adicae lamenta “la actitud obstinada de la banca negándose a acatar la legalidad pese al abuso reconocido”.  En 20minutos te explicamos lo que necesitas saber para recobrar tu dinero.

¿Cómo ha surgido este asunto?

De cuatro sentencias recientes favorables al reintegro de estos gastos en virtud de una sentencia del Supremo en diciembre de 2015. El alto tribunal consideró entonces un abuso que los bancos repercutieran a sus clientes todos los gastos de formalización de las hipotecas, así que decretó la nulidad de estas cláusulas contractuales. A esta decisión judicial se añadió que el Gobierno traspuso en agosto –en el anteproyecto de ley de contratos de crédito inmobiliario– una norma comunitaria  que solo permite repercutir al cliente los gastos de hipoteca por servicios solicitados o aceptados expresamente que respondan a servicios prestados que puedan acreditarse.

¿A qué gastos se refiere la sentencia del Supremo?

Aparte de la amortización del préstamo, los bancos han estado repercutiendo a sus clientes tres conceptos adicionales: los gastos de notaría para constituir el préstamo, la inscripción en el registro y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). “Estos gastos deberían asumirlos los bancos porque sirven para asegurar la recuperación del préstamo”, explica la OCU, la organización impulsora de la demanda primigenia que originó la sentencia del Supremo a finales de 2015 que negaba los recursos de dos bancos, el BBVA y el Popular. “No puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista”, llegó a decir el tribunal en su sentencia.

¿Y cuáles de estas partidas puedo recuperar ahora?

La OCU calcula que los gastos en una hipoteca de 150.000 euros, se elevarían a 3.100 euros, de los que 435 responden a la notaría, 125 al registro y 2.550 (casi un 85% del total) al IAJD. Adicae explica por su parte que los gastos derivados del préstamo corresponderían al hipotecado; y los de su formalización, al banco. De este modo, los gastos de notaría y registro deberían abonarlos la banca… pero existe cierta “controversia” sobre quién debe abonar el IAJD, el gasto principal repercutido al cliente. Las sentencias emitidas al respecto son contradictorias: unas dictan que debe pagarlo el cliente, otras el banco y algunas, que entre ambos.

¿Cuánto dinero debería devolverme el banco?

Depende de la cuantía de tu hipoteca, si la hipoteca se contrató en 2010 y la cantidad prestada fue de 150.000 €, el banco reintegraría unos 3.100 €.

¿Y qué pasa si acabé de pagar la hipoteca el año pasado?

No importa. Pueden pedir la devolución tanto aquellos clientes que aún  afrontan su hipoteca –tienen de plazo hasta 2019– como aquellos que amortizaron su préstamo en el pasado, siempre que no hayan pasado cuatro años entre el pago de la última letra y la sentencia del Supremo de diciembre de 2015. Es decir, aquellos que terminaron de pagar su préstamo antes de diciembre de 2011 ya no podrán reclamar los gastos indebidamente cobrados por su entidad.

¿Qué harán los bancos?

Cinco entidades –Santander, CaixaBank, Bankia, Sabadell e Ibercaja– han empezado  a asumir al menos los gastos de notaría y registro, tal y como adelantó El País la semana pasada. La OCU calcula que seis millones de clientes con hipotecas vivas en 2015 podrían reclamar  la devolución de 450 millones correspondientes solo a los gastos de ese año. Según Adicae, el número total de afectados podría alcanzar los ocho millones.

¿Cómo puedo reclamar los gastos que me cobraron?

Las asociaciones de usuarios aconsejan intentar primero un acuerdo con la banca. “Hay que ser prudentes con la vía judicial porque si se resuelve contra el cliente, aunque sea parcialmente, este pagaría sus costas”, advierten desde Adicae. De hecho, un juzgado de Oviedo rechazó recientemente que un banco reintegrase los gastos de una ampliación hipotecaria.