José Ramón Arroyo Esgueva - Abogado - Aranda de Duero - Burgos


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El Supremo alivia a la banca y carga sobre sus clientes el pago de impuestos por la constitución de las hipotecas

Reparte en cambio los gastos de notaría a partes iguales entre clientes y banco.

La OCU calcula que los clientes dejarán de recibir una media de 2.500 euros por hipoteca.

La banca no siempre gana, pero lleva ya dos manos seguidas a su favor: primero con el fallo judicial que validaba la transparencia en el uso del índice IRPH para la constitución de hipotecas y, este miércoles, recibiendo otra sentencia beneficiosa para el sector en relación a los gastos hipotecarios. El Supremo ha aliviado a la banca del lastre que le suponía uno de sus conflictor más importantes de los últimos años con las cláusulas suelo, las hipotecas multidivisas, el índice IRPH o las preferentes. El fallo que ha emitido hoy el alto tribunal parece salomónico en su redacción pero la balanza, en este caso, está vencida claramente del lado de las entidades financieras. Los clientes y los bancos, según el avance de la sentencia, deben repartirse “a partes iguales” el impuesto correspondiente al timbre notarial, pero el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la constitución de la hipoteca —que es el mayor de los desembolsos— deberá ser abonado íntegramente por el cliente. El contenido de la sentencia se conocerá en los próximos días, pero ya ha provocado el malestar entre los afectados, bufetes de abogados y asociaciones de consumidores que han defendido sus intereses. Estas son las claves de la sentencia del Supremo:
Pero…

¿qué son los gastos hipotecarios? Cuando contratas una hipoteca, no solo te debes preocupar por devolver el dinero con los plazos e interés que pactas con el banco. Existen otra serie de gastos que las entidades han estado repercutiendo por costumbre a los clientes: los gastos de notaría, la inscripción en el registro de la propiedad y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD).

¿Cómo surgió este conflicto? Los clientes comenzaron a denunciar que estos gastos no debían asumirlos ellos. La organización OCU impulsó una demanda primigenia hace años porque consideraba que debían sufragarse por los bancos dado que servían “para asegurar la recuperación del préstamo”. El Supremo dictó entonces una primera sentencia en 2015 que estimaba su idea y consideraba “abusivo” que los clientes asumieran todos los gastos del préstamo. Pero no entró a decidir qué debía pagar cada parte. Las demandas siguieron llegando. Las sentencias de las distintas audiencias juzgados provinciales se contradecían sobre quién-debía-pagar-qué. Así que el alto tribunal se vio obligado a dictar esta nueva sentencia para aclararlo.

¿Qué dice ahora el Supremo? El Tribunal se reafirma en la “abusividad” de que “sin negociación y de manera indiscriminada se atribuya en todo caso el pago de los gastos e impuestos al consumidor” y estima en parte el recurso de los consumidores afectados. Pero emite una sentencia que no satisface en absoluto el interés de estos al  endosar el pago del ITP y AJD para la constitución de la hipoteca al cliente por ser “es el sujeto pasivo del impuesto”. Sí estima en cambio que el impuesto correspondiente al timbre notarial debe abonarse “por partes iguales” entre prestamista y prestatario, aunque el coste de este es muy inferior al que asumieron los clientes por la constitución de la hipoteca.

¿Es un alivio para la banca? Completamente. La OCU calculó que los gastos en una hipoteca media de 150.000 euros se elevaban a 3.100 euros repartidos entre 435 de notaría, 125 de registro y 2.550 (casi un 85% del total) del citado ITP y AJD. En total, resumía que seis millones de clientes con hipotecas vivas en 2015 podrían reclamar la devolución de 450 millones correspondientes solo a los gastos de ese año. Según Adicae, otra de las asociaciones de usuarios que han luchado por este asunto, los afectados podría llegar a los ocho millones y cada uno de ellos podría llegar a recibir de media de 1.000 a 3.000 euros. El sector bancario habría recibido de este modo un golpe excepcional a sus cuentas, pero el Supremo lo ha aliviado hoy haciéndole pagar, tan solo, la mitad de los gastos de notaría.

¿Deberán devolverme alguna cantidad? Depende de cuándo firmases tu hipoteca. Las entidades traspasaban hace años por defecto todos los gastos a los clientes, así que quienes la firmasen hace tiempo podrían reclamar, al menos, la mitad de esos gastos de notaría que la OCU calcula de media en 435 euros. Pero desde que se judicializó este asunto algunos bancos cambiaron su política. “Es una buena noticia que el timbrado de los documentos notariales sea repartido entre ambas partes, pero muchos bancos los incluyen ya de serie en sus ofertas hipotecarias”, explica Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. Cinco entidades de hecho –Santander, CaixaBank, Bankia, Sabadell e Ibercaja– empezaron a asumir recientemente todos los gastos de notaría y registro de la propiedad.

¿Es el final del camino para los hipotecados? Queda la vía de la justicia europea, la misma que han seguido otros conflictos como las cláusulas suelo y el índice IRPH. En el primer caso, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) acabó dando la razón a los clientes en contra del criterio del Tribunal Supremo español, que había cercenado la retroactividad de las cláusulas anteriores a su sentencia de 2013; en el segundo caso, el alto tribunal consideró que un cliente “atento y perspicaz” habría conocido los riesgos de contratar una hipoteca con índice IRPH, pero un juez barcelonés acaba de elevar una cuestión al TJUE para que también se pronuncie al respecto. Para que la causa de los gastos hipotecarios llegue a la Corte de Luxemburgo, algún juzgado debería imitar esta vía consultiva.

¿Qué opinan las asociaciones de consumidores? La OCU lamenta que “la banca gane una vez más a costa de los consumidores” y que el Supremo “cambie de criterio” para evitar que los clientes reciban esos 2.500 euros de media por hipoteca. Anima sin embargo a reclamar el resto de gastos hipotecarios que aún se pueden recuperar.

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